香港工商铺2月成交181宗环比增3%，房地产评估揭示市场回稳信号

市场成交概况

根据中原地产最新发布的数据，2025年2月份香港工商铺（包括工业大厦、写字楼及商铺）共录得181宗买卖成交，较1月份的176宗上升约3%。虽然增幅温和，但这是自去年12月以来连续第二个月环比上升，显示工商铺市场在谨慎氛围中逐步企稳。

成交结构分析

从成交类别来看，商铺表现相对活跃，占约45%；工厦占35%，写字楼占20%。其中，民生区铺位及部分活化工厦单位受到投资者关注，主因租金回报率仍有一定吸引力。不过，写字楼市场尤其是核心区甲级写字楼，空置率依然偏高，成交宗数虽略增，但价格仍受压。

价格与租金走势

2月份工商铺整体售价指数环比微升0.5%，而租金指数则持平。具体来看：
- 商铺：核心区街铺售价环比跌1.2%，但民生区铺位升0.8%，反映资金流向中低价物业。
- 工厦：整体售价升1.5%，受惠于活化工厦政策及物流需求。
- 写字楼：售价跌0.8%，租金跌0.3%，中环及金钟空置率仍高于10%。

中原地产研究部指出，工商铺价格自2022年高位已累跌约25%-35%，目前部分物业已跌至具吸引力的水平，吸引长线投资者及用家入市。

房地产评估要点

对工商铺进行专业评估时，需重点考虑以下因素：

1. 租金回报率：现时商铺回报率约2.5%-3.5%，工厦约3%-4%，写字楼约2.8%-3.8%（视区域而定）。与定期存款利率相比，部分物业仍具边际优势。
2. 空置率与吸纳量：工厦空置率较低，约4%-5%；商铺核心区空置率约8%-10%但正在改善；写字楼则需较长时间消化供应。
3. 重建与活化潜力：旧式工厦及部分商铺具备活化或重建价值，评估时需计入潜在补地价及重建成本。
4. 利率与融资成本：尽管预期美国年内减息，但香港按息仍偏高，影响投资者杠杆回报。
5. 政策因素：政府全面撤辣后，工商铺交投略见回升，但未见大量短线炒卖，市场以理性用家及长线收租客为主。

市场展望

中原地产认为，2月份成交数据虽仅环比微增，但已连续两月上升，加上撤辣效应及减息预期逐步发酵，预计2025年第二季工商铺成交将维持稳步回升，全年成交量有望较2024年增长10%-15%。不过，由于经济复苏步伐及访港旅客消费力仍有待观察，价格大幅反弹机会不大，短期内或呈“量升价稳”格局。

对于投资者而言，现阶段宜精选高回报、有翻新或改装潜力的民生区商铺及工厦单位；写字楼则需审慎评估空置风险及租户质素。房地产评估方面，建议采用收益法搭配市场比较法，并调低核心区写字楼的资本化率假设，以反映当前避险情绪。